周超:韩国房价大跌带来何种警示?
中新经纬6月13日电 题:韩国房价大跌带来何种警示?
作者 周超 安邦智库研究员
近期,韩国房价暴跌引发关注。有消息显示,首尔部分区域房价下跌40%,成交量更是暴跌70%,银行断供数百万人。据《亚洲日报》报道,韩国2023年公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%,降幅创下历史新高。
【资料图】
哪些原因造成韩国楼市当前现状?
此次韩国房价(尤其是首尔房价)暴跌,根本原因在于韩国整体的人口走势。韩国综合生育率长期以来都低于1,就新生人口而言,千禧年之际,韩国年出生人口数已跌破60万人,2022年更是只有24.9万人出生,且不排除进一步下降的可能。因此,缺乏足够的人口支撑是造成韩国房价下跌的根本原因。
就直接原因而言,由于贷款买房是韩国人购房主要方式,因此M2货币的供给量和利率水平高低就很关键。美国在全球开启的加息进程迫使一众盟国紧随其后跟进加息,M2供应量也迅速受限。
数据显示,自2022年11月起,韩国M2货币总量便停滞不前,这直接刺激了首尔房价持续下跌。美联储持续加息迫使韩国央行跟进加息,这大大限制了M2总量,破坏了房价上涨动力。
首尔所处地理位置临近朝鲜,韩国现政府在政治、外交、科技、军事等多方面坚决向美日靠拢的举动造成了半岛局势紧张,与美日加深经贸科技合作的要求在客观上利好接近日本的韩国第二大城市釜山。因此,韩国的人口存量在未来可能会被釜山吸收掉相当一部分,这更加不利好首尔房价坚挺。
针对当前楼市,韩国政府已经采取一系列措施。韩国金融当局于2022年10月出台了50万亿救市计划(约合2534亿元人民币)。以扩大实施流动性供应,稳定国内金融市场稳定。
韩国政府在2022年年底至2023年年初,放松了房地产市场多项监管,针对特定人群放宽了贷款规定、实施特定人群固定利率贷款优惠、减免综合房地产税重课税率等。随着韩国当局及时介入,地产融资市场出现好转迹象,2023年3月,韩国企业债和国债利差回落到2022年年初较低水平,房价也一度企稳。
即使韩国在多方面采取了一系列稳定楼市的金融政策,但韩国房价的整体下行趋势和债务拖欠状态依然没有根本好转。
5月24日,韩国金融服务委员会表示,鉴于全球利率路径、不确定性,风险仍然存在。尤其是韩国房产市场的结构性问题,如高负债率和投机性强等不得到根本治理的话,叠加作为经济支柱的出口表现依然不理想,期望短期措施化解并企稳韩国目前的楼市恐怕太过乐观。
独特的“全租房”制放大了金融风险
在过去五年,韩国首尔房价翻了一倍多,政府的刺激政策掀起了一场全民化购房热潮。
这其中“全租房”制度作为韩国住房市场的特色制度,起到了推波助澜的作用。在此制度下,租客要向房东缴纳一大笔押金(押金约为房产价值的50%-80%),交押金后租客可以“免费住”规定年数,一般为两年,到期后房客退房,房东如数归还押金。
这表面看是租房模式,但本质是一种贷款。押金就是房东以住房做抵押向房客借钱,支付利息的方式就是给房客免租金。而房东在拿到这一笔钱之后会拿去再投资(常常又是买房),并把新房屋再度出租以求牟利,依次构成一个循环。房东在大多数情况下并没有能力归还租户押金,只能依靠后续租户租金来偿还。因此,韩国房价保持持续上涨很重要。
但随着韩国持续加息,利率攀升,很多韩国人被迫不得不舍弃全租房形式。而无法获得足够押金意味着房东的资金链要断裂,不得不依靠出售其他房产(往往有折扣)来偿还租金,而集中抛售又会促使房价下降,这反过来又加剧了房东房东资金的链断裂。总之,全租房制度实际上起到了放大韩国房地产市场金融风险的效应。
带给中国房地产发展什么警示?
自2021年,中国楼市也进入深度调整,部分非热点城市的房价降幅甚至高达两成。
中国部分城市房价回落与韩国本次楼市相似点就在于,显现房价回落的这部分中国城市人口净流出明显,且人口支撑较为薄弱,在上一波房价上涨周期中投机色彩较浓。因此,人口支撑基础薄弱和住房投机色彩浓,这是中国某些房价下跌城市与韩国部分城市楼市发展最为明显的相似之处。
在中国,虽然过去也存在以贷养贷等做法,但在历经多次房地产市场的整顿之后,通过打击诸如“首付贷”等金融工具,中国楼市严格来说并不存在能够成倍放大金融风险的金融工具。而且,中国一线城市房价总体稳定,因此,系统性金融风险引发楼市崩盘可能性并不高,这是中国房地产发展之于韩国当前情况的最大不同。
韩国楼市之所以能有今天,最大问题或许就在于将房地产视为解决经济增长的短期有效手段,造成国民经济与房地产深度捆绑,使得后续调控和解绑困难无比。
韩国房价暴跌,房东资金链断裂跑路的残酷现实下,受损最为严重的一个群体依然是普通民众,这部分人群本身扛风险能力就差,如今要面临经常收不回租金但却依然要还租金贷款。
当前,中国楼市表现并不理想,一方面不宜继续指望楼市来解国民经济发展之急,但另一方面也不能放任房价肆意下跌。应从整体上维护房地产市场的基本稳定,方可避免系统性金融风险,有效维护普通民众的财富。(中新经纬APP)
本文由中新经纬研究院选编,因选编产生的作品中新经纬版权所有,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者,不代表中新经纬观点。
责任编辑:李惠聪
更多精彩内容请关注中新经纬(jwview)官方微信公众号。
标签:
- 周超:韩国房价大跌带来何种警示?
- 总金额402.1万!武汉这个区将发放一批农业补助资金 世界热闻
- 世界快播:“初代网红”谭乔:我也曾在网暴中挣扎丨面孔
- 理想CEO称友商销量“仨瓜俩枣”,不值得关注
- 嘉和美康: 嘉和美康持股5%以上股东减持股份进展公告 全球最资讯
- 天天实时:吃什么食物有助于长高_吃食哪些食物有助于长高
- 热门看点:天津好点美术专业大学有哪些怎么样录取分数线
- 首家!京东七鲜超市落子王府井购物中心
- 今日视点 环球简讯
- 今日热文:23进出10(增17)今日发布发行公告
- 涪陵一高校毕业典礼主持人被男友当众求婚:真的很意外
- 新资讯:三国演义七尺是多少米_七尺是多少米
- 诚邦股份(603316)6月13日主力资金净卖出330.52万元
- 2023年中国鳗鱼行业市场深度分析报告-华经产业研究院
- 世界播报:解码文化自信的城市样本|海纳百川谱华章——解码“人民城市”上海的文化自信样本
- 每日热闻!梅西身价2023_梅西身价
- 成都大运会火炬手名单(持续更新)|环球热消息
- 今日精选:霞的美称与书有关的成语有哪些(霞的美称)
- 工商银行龙凤呈祥金条25克价格今天多少一克(2023年06月13日)
- ETF基金日报丨新能源车带动汽车智能化持续升级,智能汽车主题ETF领涨股票型ETF
- 当前视点!2020年以来 安徽检察机关共批捕破坏环境类案件1262人
- C南王(301355)盘中异动 股价振幅达1.66% 跌6.83% 报20.15元(06-13) 环球视点
- 世界微动态丨6月13日华北苯酐市场行情走势暂稳
- 播报:六省一市共筑森林“防火墙”
- 市水务部门多措并举提高供水服务质量 保障城市供水 安全稳定达标 全球速看
- 厦门公共场所AED超千台 厦门地铁BRT车站将实现全覆盖 消息
- 世界头条:播种面积超一亿亩 内蒙古粮食生产势头好
- 女孩过10岁生日送什么礼物(十岁女孩生日送什么礼物好)
- return的反义词(return的反义词是什么)|天天热门
- 全球热消息:服务场景中的社会要素与顾客行为(关于服务场景中的社会要素与顾客行为介绍)
- 新冠病毒感染跃居台湾人十大死因第三名 癌症连续41年蝉联榜首_焦点
- 敬德培训学校_敬德
- 祝家坪古建筑群(关于祝家坪古建筑群介绍)
- 【时快讯】曲解政策设陷阱 炒作热点扰视听——中国互联网联合辟谣平台2023年5月辟谣榜综述
- 范先钢_关于范先钢的简介
- 环球今日报丨债市可保持乐观判断
- 新华保险:前五月保费收入882.2亿元 当前动态
- 博睿数据: 关于参加2022年度软件专场集体业绩说明会的更正公告 世界报资讯
- 东京大学教授认为近期日本上市企业的回购潮是企业逃避实体投资风险的表现 每日热文
- 每日速读!周一“上班”啦!香港大黄鸭完成充气重聚维港
- 天天要闻:最新!三星堆再发布重大发现
- 青海12名涉酒干部被处理|观点
- 绝句迟日江山丽带拼音的古诗 古诗绝句迟日江山丽带拼音 天天新消息
- 浙江各市财政收入排名:杭州位居首
- 海南省休闲渔业项目已完成投资超10亿元
- 超级英雄手游攻略视频 超级英雄手游最强阵容 每日快讯
- 招商策略:A股积极因素正在聚集_环球快资讯
- 阴阳师樱花妖技能什么意思(阴阳师樱花妖的夫君是谁)
- 天天即时看!卡霍夫卡水电站大坝坍塌后,普京被曝密切关注局势进展
- 这个小城培育发展新业态 “平罗八点半”夜经济启动 焦点滚动
- 全球速看:2023年高考成绩何时可查?多地最新汇总
- 每日焦点!6月10日起,230趟列车卧铺票可在线选位
- ae羽化快捷键_羽化快捷键_独家焦点
- 镁条在空气中燃烧发出耀眼的白光(镁条在空气中燃烧)|世界新要闻
- 动态焦点:中秋节儿童画教案 中秋节儿童画
- 山东航空退市成定局!上市23年市值跌去九成,国航伸援手-世界信息
- 出其不意的下一句怎么接_出其不意的下一句 环球信息
- 樊纲:今年5%以上经济增长可以期待
- 焦点热门:2023高考今日落幕,多地公布志愿填报时间
- 世界热讯:党报摄影日记 | 2023年6月10日 星期六
- 精彩看点:扎克伯格批苹果首款MR头显,酸葡萄心理?
- 当前简讯:常州溧阳:乡村人才为一粒米注入“智慧科技” 铺就“网红村”生金“共富”路
- 今日热讯:福克斯足球晒美国运动员年薪排行榜:布克第一,梅西第五
- 免费印章_新消息
- 亚裔考生美国高考几乎拿下满分 却被六大名校拒之门外
- 考后心理波动期来了?几个方法帮考生收心 焦点快看
- 母亲节送妈妈什么花好_父亲节送什么花好|全球快看
- 全球快看点丨显示器销量TOP10公布:AOC第一 小米第二
- 滚动播报:厦门启动防御暴雨洪水IV级应急响应
- 运动会加油稿霸气押韵30个字_运动会加油稿霸气押韵
- 【世界报资讯】全自动马桶水箱盖怎么打开(马桶水箱盖怎么打开)
- 身份证查年龄函数公式(身份证查年龄) 世界球精选
- 19款速腾和21款速腾区别(速腾19款和20款有什么区别?)
- 环球速读:西安高新区2023“文化和自然遗产日”主题活动启动
- 预计2025年突破万亿元规模 产学研各方共议储能大赛道
- bb霜和粉底液散粉使用顺序_bb霜和粉底液
- 环球热资讯!攀枝花有什么方便携带的土特产
- 黄冈市妇幼保健院获首批国家级婚前保健特色专科建设单位
- 卖红酒背熟10句开场白话术?|全球快资讯
- 黄州区“政采贷”为中小微企业发展注入金融“活水”
- 中阿两国央行续签双边本币互换协议 有效期三年 焦点热议
- 瑜伽球对腰有什么好处?瑜伽球能缓解腰酸背痛吗?
- 中国特供CPU史低价1399 立减220元
- 我是大运火炬手丨第一棒火炬手邹敬园:我在成都等你们
- 长江入海口在哪里地图 长江入海口在哪里 每日热闻
- 实时焦点:社交综艺为何能成爆款
- 和平区劝业场街流动菜点进社区 丰富居民菜篮子
- 宋奇英
- @考生和家长 涉高考诈骗重要提醒!|全球报资讯
- 林丹喊话高考完想打羽毛球女生:快联系我们 焦点快播
- 杭州小升初下周一开始网上报名,操作指南来了!
- 世界视点!高考结束后要做些什么?考生和家长请注意→
- 2023高考今日落幕,多地公布志愿填报时间
- 动态:暗黑4高效率获得通用类威能方法介绍
- 精彩看点:吉隆坡邮编56000 吉隆坡邮编
- 【全球独家】从农田到餐桌,节粮减损进行时
- 天天热点评!超九成债基“赚钱”,机构股债配置攻守兼备
- 嫡女小说_嫡女不得宠-当前快讯
- 全球热点!老胡被撸了,事情不算完,一月花了40万的董小姐,有的是故事没讲
- 世界微头条丨肉桂酸的性状和物理常数(肉桂酸的物理性质简介介绍)
广告
广告
- 长治襄垣县增收11517万元 提前15天实现首季“开门红”
- 黑龙江讷河新增1例确诊4例无症状 病例详情公布
- 浙江宁波余姚奉化宁海三地开展核酸检测 结果均为阴性
- 浙江湖州南浔三处棋牌室经营者被行拘
- 那年今日 | 一张漫画涨知识之12月13日
- 在宁波乘火车跨省出行须持48小时内核酸阴性证明
- 浙江温州一地发现核酸弱阳性?复采复检结果均为阴性
- 浙江三门发现一名密接者:二次核酸检测结果均为阴性
- 贱卖的发电机 新买的制茶机——安徽水电供区改革两周年回访见闻
- 浙江杭州新增1例新冠肺炎确诊病例 为集中隔离人员
- 2022年研考在即,学硕缩招,专硕时代真的来了?
- 探访杭州核酸检测点:排队高峰多在夜间 医院24小时运转
- 浙江发挥零售药店“哨点”作用 织就疫情防控监测网
- 哈尔滨市本轮疫情首批1名确诊患者出院
- 宁波镇海第三轮全员核酸检测574181人 结果均为阴性
- 陕西新增本土确诊病例1例、境外输入无症状感染者2例
- 齐齐哈尔讷河一地调整为中风险地区
- 浙江新增新冠肺炎确诊病例75例 其中本土74例
- 内蒙古新增本土确诊病例5例 均在呼伦贝尔满洲里市
- 黑龙江无新增确诊病例 新增本土核酸检测初筛阳性人员5例